L’edilizia abitativa in Spagna sta reggendo molto bene all’assalto dell’aumento dei tassi di interesse. La mancanza di squilibri significativi nel settore immobiliare iberico è una barriera che non può essere ignorata e non esiste in economie come Stati Uniti, Germania, Svezia e Paesi Bassi, dove la sopravvalutazione del settore immobiliare era evidente secondo vari rapporti e indici. Del resto un nuovo rapporto della Dallas Federal Reserve, che analizza lo stato di salute del real estate globale, non esclude la possibilità di un effetto domino nel settore immobiliare che potrebbe trascinare anche mercati come Spagna e Italia, dove a priori non ci sono evidenti debolezze o abbondanze.
Il mercato immobiliare ha mostrato significativi segnali di abbondanza dal 2020 in alcuni paesi chiave dell’economia globale. mercato immobiliare Sembra mostrare uno stato “schiumoso”.con segnali di sopravvalutazione che si estendono oltre gli Stati Uniti, interessando soprattutto le economie avanzate”, hanno avvertito Lauren Black ed Enrique Martinez Garcia, economisti della Federal Reserve di Dallas.
La pandemia e i bassi tassi di interesse hanno raffreddato la bolla
Questi esperti sostengono che la crisi del coronavirus e i tassi di interesse pari a zero (o addirittura negativi) hanno dato l’ultima spinta alla sopravvalutazione. La diffusione del virus Corona e le chiusure hanno indotto le famiglie a utilizzare maggiormente le proprie abitazioni, mentre i bassi tassi di interesse hanno incoraggiato molte famiglie e, soprattutto, investitori a lanciarsi nell’acquisto di immobili a causa dei loro alti rendimenti in un contesto di interessi molto bassi aliquote. Questo comportamento frenetico è emerso in paesi come: Germania, Stati Uniti o Paesi Bassi, la cui importanza nelle loro regioni è diventata anche un pericolo. Proprio come gli aumenti dei prezzi sono stati coordinati, anche i ribassi possono essere coordinati anche in mercati apparentemente più resilienti.
Dopo un decennio di continui ribassi, i tassi ipotecari hanno iniziato a salire nella zona euro all’inizio del 2022, ancor prima che la Banca centrale europea iniziasse il ciclo di aumenti nel luglio 2022. Sebbene il rimbalzo del mercato immobiliare sia già entrato nel suo nono anno e finora, L’attività è rimasta abbastanza resiliente nella maggior parte dei paesi della regione e l’inasprimento delle condizioni finanziarie ha già lasciato alcuni segnali, come Germania e le economie più piccole come la Finlandia.
I tassi ipotecari sono aumentati più rapidamente in Germania e in Italia, con incrementi leggermente inferiori registrati nel Francia e Spagna. Tuttavia, economisti Alimentazione Dallas Ritengono che l’interdipendenza delle economie renda vulnerabili tutti i mercati sviluppati, indipendentemente dal fatto che i prezzi aumentino molto di più in un luogo o in un altro. Il mercato è globale.
L’aumento dei tassi d’interesse e la bassa fiducia dei consumatori iniziano a influenzare il mercato immobiliare. Dopo una crescita storica nell’area dell’euro del 9,8% nel primo trimestre del 2022, i prezzi sono scesi al 6,8% nel terzo trimestre del 2022, con la Germania che ha registrato il maggior calo dei prezzi.
I prezzi delle case in Germania hanno subito il più grande calo semestrale in oltre 20 anni nella seconda metà del 2022, interrompendo bruscamente un boom decennale nel più grande mercato immobiliare d’Europa. L’Associazione tedesca delle banche di obbligazioni ipotecarie (VDP), che raccoglie dati da 700 istituti di credito, ha riferito a febbraio che i prezzi degli immobili residenziali sono diminuiti dell’1,8% nel quarto trimestre rispetto al trimestre precedente.
Importanza degli Stati Uniti e della Germania
“Gli Stati Uniti e la Germania, date le dimensioni delle loro economie, rappresentano un rischio significativo per l’edilizia abitativa globale. Concentrandosi su questi due paesi, la nostra analisi va oltre e analizza prove complementari dai dati sulla relazione tra prezzo delle case e affitto: questo rapporto, che è una controparte naturale del rapporto prezzo/utile per azione, misura il rendimento dell’alloggio come opportunità di investimento e, utilizzando i dati dell’International Housing Observatory, Scopriamo periodi di abbondanza dopo aver tenuto conto dei fondamentali tradizionali Dal rapporto prezzo-affitto (rapporto prezzo-affitto) ”, avvertono gli esperti della Fed.
Questi economisti affermano che quando si confronta il rapporto prezzo/affitto effettivo in Germania con il rapporto prezzo/affitto stimato, è chiaro che dall’inizio della pandemia il mercato ha registrato un notevole eccesso. “Per tornare al suo livello di base, il rapporto prezzo/affitto della Germania deve diminuire del 12,8%”. Nel caso degli Stati Uniti, la correlazione dovrebbe diminuire di oltre il 19%.
Vulnerabilità abitativa globale
“In particolare, i rischi rilevati nei mercati immobiliari statunitensi e tedeschi rappresentano una vulnerabilità per le prospettive globali date le dimensioni delle economie di quei paesi e i significativi effetti di contagio finanziario transfrontaliero”, avvertono gli esperti della Federal Reserve Bank di Dallas. “Mentre la crescita dei prezzi delle abitazioni ha iniziato a moderarsi o addirittura a correggersi in alcuni paesi, Permane il rischio di una profonda recessione globale nel settore immobiliare‘, avvertono.
“Anche paesi come la Spagna e l’Italia, che non hanno assistito a un boom immobiliare durante la pandemia, sono esposti, tramite collegamenti con la zona euro, a shock negativi provenienti dalla Germania… la possibilità di un effetto domino, poiché gli investitori si ritirano dagli alloggi internazionali in cerca di sicurezza e liquidità in alcuni punti D’altra parte, solleva anche preoccupazioni per gli effetti di ricaduta della Germania o degli Stati Uniti sull’economia globale”, affermano Lauren Black ed Enrique Martinez García.
A gennaio, Adam Slater, analista di Oxford Economics, si è espresso su un rapporto secondo cui i nuovi mutui per la casa in alcune parti d’Europa stavano diminuendo drasticamente: “In Germania e nei Paesi Bassi è sceso tra il 50% e il 60%. Dal loro recente picco, i tassi di interesse sono saliti alle stelle. Nel caso dei Paesi Bassi, questo calo è paragonabile a quello registrato dopo la Grande Recessione, e nel caso della Germania è un po’ peggiore. In particolare, questi due mercati immobiliari erano tra i più rischiosi nella nostra precedente ricerca”.
“I permessi di costruzione, in particolare per le proprietà residenziali, sono diminuiti drasticamente in Germania e dati aneddotici indicano una crescente riluttanza da parte degli sviluppatori ad avviare nuovi progetti di costruzione tra le preoccupazioni sulla redditività. L’eccesso di offerta può portare a un eccesso di offerta nel settore delle costruzioni, ma non vediamo segni di un Kobamaki Danske, analisti di Danske Bank, ha riportato un aumento significativo delle scorte invendute.
Vista la percentuale più alta di proprietà della casa e la forte prevalenza dei mutui a tasso variabile, osservano questi esperti La Spagna è il paese più incline alla stagnazione del mercato immobiliare degli adulti nell’Eurozona. Tuttavia, avvertono che anche i proprietari di case italiani e tedeschi affrontano alcuni rischi, con la quota di mutui a tasso variabile in rapido aumento nel 2022 e i prezzi delle case tedesche particolarmente vulnerabili a un’ulteriore correzione.
Tra le economie più piccole, la Finlandia ha anche un’alta percentuale di mutui a tasso variabile, mentre i Paesi Bassi, dove anche i tassi sono aumentati rapidamente, hanno un rapporto debito/indebitamento domestico e un tasso di eccesso del costo della casa, che è relativamente alto.
Il forte calo dei tassi potrebbe lasciare alcune economie europee con alti livelli di mutuatari in patrimonio netto negativo, anche quello osservato negli Stati Uniti nel 2010, quando oltre il 25% dei prestiti erano “sott’acqua” (sopra il valore).
A peggiorare le cose, gli economisti della Fed aggiungono che la fragilità del mercato immobiliare cinese si aggiunge, questa volta, alle preoccupazioni e ai rischi per il settore immobiliare globale, cosa che non è accaduta in altre crisi in passato.
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